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云南房地產評估、昆明房地產評估、云南土地評估、昆明土地評估
        
云南房地產評估、昆明房地產評估、云南土地評估、昆明土地評估
   

  2019年11月昆明市房地產市場分析報告

發布時間:2020/7/3 閱讀量:2323

報告要點:

土地市場:11月份全市成交土地278.47萬平方米,環比上漲71.24%,同比上漲58.72%。

新建房:11月份新建商品住宅加權均價14522元/平方米,環比下降3.93%,同比上漲6.71%。

存量房:11月存量住房均價為11914元/平方米,環比上漲了1.15%,同比上漲9.50%。

VISS監測

板塊監測:11月均價下降的板塊為10.53%,均價上漲的板塊為85.96%。

樓盤監測:11月均價上漲的樓盤占比為64.63%,均價下降的樓盤占比為20.50%,區間占比最多的為(0%,2%],約占45.86%。

數據來源:

土地:昆明國土資源局

新建房數據:中國指數研究院。

存量住房均價:根據VISS系統監測的昆明市57個住宅板塊,共計2488個存量住宅小區均價,采用定基定權重的方式計算得出,以保證各期價格的可比性。

VISS系統是由中估聯行研發的在線批量評估系統。該系統充分集成信息技術與估價師經驗,為房地產估價業務提供全新方式的在線評估數據支持。



一、宏觀經濟分析

1、201911月份CPIPPI有漲有跌

一、201911CPI同比上漲4.5%

201911月份,全國居民消費價格同比上漲4.5%。其中,城市上漲4.2%,農村上漲5.5%;食品價格上漲19.1%,非食品價格上漲1.0%;消費品價格上漲6.5%,服務價格上漲1.2%。1--11月平均,全國居民消費價格比去年同期上漲2.8%。

11月份,全國居民消費價格環比上漲0.4%。其中,城市上漲0.3%,農村上漲0.5%;食品價格上漲1.8%,非食品價格持平;消費品價格上漲0.8%,服務價格下降0.4%。

11月份,食品煙酒類價格同比上漲13.9%,影響CPI(居民消費價格指數)上漲約4.10個百分點。食品中,畜肉類價格上漲74.5%,影響CPI上漲約3.27個百分點,其中豬肉價格上漲110.2%,影響CPI上漲約2.64個百分點;蛋類價格上漲10.1%,影響CPI上漲約0.06個百分點;鮮菜價格上漲3.9%,影響CPI上漲約0.09個百分點;水產品價格上漲2.4%,影響CPI上漲約0.04個百分點;糧食價格上漲0.7%,影響CPI上漲約0.01個百分點;鮮果價格下降6.8%,影響CPI下降約0.12個百分點。

其他七大類價格同比六漲一降。其中,其他用品和服務、醫療保健、教育文化和娛樂價格分別上漲4.5%、2.0%1.7%,衣著、居住、生活用品及服務價格分別上漲1.1%、0.4%0.4%;交通和通信價格下降2.8%。


二、201911PPI同比下降1.4%

201911月份,全國工業生產者出廠價格同比下降1.4%,環比下降0.1%;工業生產者購進價格同比下降2.2%,環比下降0.1%。111月平均,工業生產者出廠價格比去年同期下降0.3%,工業生產者購進價格下降0.7%。

工業生產者出廠價格中,生產資料價格同比下降2.5%,降幅比上月收窄0.1個百分點,影響工業生產者出廠價格總水平下降約1.84個百分點。其中,采掘工業價格下降1.4%,原材料工業價格下降5.0%,加工工業價格下降1.6%。生活資料價格同比上漲1.6%,漲幅比上月擴大0.2個百分點,影響工業生產者出廠價格總水平上漲約0.40個百分點。其中,食品價格上漲5.4%,衣著價格上漲0.3%,一般日用品價格上漲0.1%,耐用消費品價格下降2.1%。

工業生產者購進價格中,農副產品類價格上漲7.2%,建筑材料及非金屬類價格上漲2.9%;化工原料類價格下降8.4%,燃料動力類價格下降5.8%,有色金屬材料及電線類價格下降2.3%,黑色金屬材料類價格下降0.5%。


2、1170個大中城市中一線城市房價總體穩定

11月份新建商品住宅銷售價格環比中,上漲城市為44個,相比上月50個減少6個城市,上漲城市數量連續6個月減少,上漲城市平均漲幅0.66%,環比漲幅收窄0.16個百分點。二手住宅方面,上漲城市數量為32個,比上月相比增加1個城市,上漲城市平均漲幅為0.66%,漲幅與上月相同。 

通過70城新房、二手房銷售價格環比漲跌城市數量來看,11月新建商品住宅方面上漲城市數量持續在減少,主要原因在于臨近年底,房企為了回籠資金加速銷售回款,紛紛降價促銷,降價力度及幅度有所加深,使得新建商品住宅銷售價格回落且更多城市加入到下跌行列。二手住宅方面,下跌城市數量近一半,處于歷史低位。二手房市場在長期調控高壓過程中市場整體信心不足,加之二手住宅受新房降價打折促銷等效應影響,部分二手房業主也紛紛降價銷售,降價幅度也達到一個歷史高位,因此二手住宅價格已經達到一個歷史低位,預計在無政策刺激下,未來二手住宅價格將保持穩定運行。 

從等級城市來看,114個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.5個百分點。其中,北京、上海和深圳分別上漲1.7%、0.3%0.2%,廣州下降0.5%。二手住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中,北京和廣州分別下降0.4%0.2%,上海持平,深圳上漲1.4%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.3個百分點;二手住宅銷售價格環比上漲0.1%,漲幅與上月相同。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.5%0.3%,漲幅比上月分別回落0.10.2個百分點。

一線城市新房、二手房銷售價格環比漲幅均有所擴大,二三線城市漲幅均有不同程度回落。分等級城市新房市場來看,一線城市漲幅比上月擴大0.5個百分點,二三線城市銷售價格漲幅環比回落0.30.1個百分點;一線城市受其成交結構影響,銷售價格有所回升,但二三線城市受其降價促銷影響新房價格仍在回落中。分等級城市二手房市場來看,一線城市漲幅擴大0.1個百分點,二線城市漲幅持平,三線城市漲幅回落0.2個百分點;一線城市漲幅回升主要受深圳漲幅的拉動,深圳受“豪宅稅”影響價格環比上漲1.4%,二線城市漲幅持平三線城市漲幅持續回落,綜合來看,二手住宅市場均價仍在震蕩下行中。 

11月新建商品住宅上漲城市數量及漲幅仍在持續回落中,臨近年底,房企為加速銷售回款,降價促銷力度有所加深,預計到年底前,各城市價格保持穩定或微跌態勢運行。二手住宅銷售價格仍在震蕩下行中,探底后趨于穩定運行。


二、昆明市場動態

1、加快建立多主體供給、租購并舉的住房制度

《中共中央關于堅持和完善中國特色社會主義制度 推進國家治理體系和治理能力現代化若干重大問題的決定》指出,堅持應保盡保原則,健全統籌城鄉、可持續的基本養老保險制度、基本醫療保險制度,穩步提高保障水平。加快建立基本養老保險全國統籌制度。

加快落實社保轉移接續、異地就醫結算制度,規范社;鸸芾,發展商業保險。統籌完善社會救助、社會福利、慈善事業、優撫安置等制度。健全退役軍人工作體系和保障制度。堅持和完善促進男女平等、婦女全面發展的制度機制。

完善農村留守兒童和婦女、老年人關愛服務體系,健全殘疾人幫扶制度。堅決打贏脫貧攻堅戰,鞏固脫貧攻堅成果,建立解決相對貧困的長效機制。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。


2、昆明整治虛假宣傳學區房 不得過度宣傳尚未簽約落地的待建或在建學校

針對目前部分房地產開發企業對學區房進行夸大、虛假宣傳的問題,昆明市住房和城鄉建設局表示,將加大整治力度,盡快組織相關單位召開聯席會議,研究建立聯合打擊學區房虛假宣傳行為的長效機制,實現學區房虛假宣傳治理工作的常態化、制度化。并監督房地產開發企業不得對學區信息進行虛假宣傳,尤其是不得對尚未簽約落地的待建或在建的中小學、幼兒園等文化教育設施進行過度宣傳。

按照住房和城鄉建設部《關于城鄉規劃公開公示的規定》和省住房城鄉建設廳《云南省陽光規劃管理實施辦法》要求,市住房城鄉建設局在規劃編制和規劃審批過程中,依法對城鄉規劃有關信息進行公開,明確了中小學、幼兒園的建設位置、平面布局、建設規模等有關內容。


3、昆明不動產登記明年“同城通辦” 護購房人合法權益

辦事群眾或企業到不動產登記一窗受理窗口只進一個窗口、交一套材料,一個窗口即可辦結所有事項,證書可選擇免費郵寄到家,真正實現“只跑一次”!安煌跣、牢記使命”主題教育開展以來,昆明市不動產登記中心準確把握主題主線,推動工作落地見效。據了解,現一窗受理登記環節和原辦理登記環節相比,環節減少了五分之三,抵押登記等時限從5個工作日減為3個工作日;抵押注銷登記、異議登記、法院查解封登記現場辦結,讓群眾真切感受到不動產登記帶來的方便快捷。


三、昆明市房地產市場運行情況

(一)土地市場

11月份全市成交土地278.47萬平方米,環比上漲71.24%,同比上漲58.72%


11月份,昆明市共出讓各類土地79宗,成交面積278.47萬平方米,環比上漲71.24%,同比上漲58.72%;其中工業用地10宗,商業/辦公用地29宗,住宅用地34宗,其他用地6宗。11月份昆明市土地成交樓面均價2105/平方米,環比上漲98.23%,土地均價3516/平方米;20191-11月,累計成交土地2411.52萬平方米,同比上漲74.93%;土地成交平均溢價率為6.29%。



(二)商品房

11月份,全市新建商品房成交面積為81.36萬平方米,全市新建商品房成交面積環比下降26.10%,同比下降1.69%。


(三)住宅

1、11月份新建商品住宅成交面積環比下降28.10%,同比下降4.79%

11月份,全市新建商品住宅成交面積為64.53萬平方米,全市新建商品住宅成交面積環比下降28.10%,全市新建商業用房成交面積環比下降28.10%,全市新建商業用房成交面積同比下降4.79%。同期全市新建商品房成交面積為81.36萬平方米,新建商品住宅成交面積占其比重為79.31%。



2、11月份新建商品住宅加權均價環比下降3.93%,同比上漲6.71%

11月份,全市新建商品住宅加權均價為14522元/平方米,環比上月的15116元/平方米環比下降3.93%,同比去年11月的13609元/平方米上漲6.71%。



3、201911月存量住房均價為11914/平方米,環比上漲了1.15%,同比上漲9.50%

201911月存量住房均價為11914/平方米,環比上漲了1.15%,同比上漲9.50%。近日,中國房地產測評中心發布了《201911月中國城市住房價格指數》,對全國288個城市的一手房價格指數以及60個城市的二手房價格指數做了分析。報告顯示,今年11月有145個城市一手房價格指數環比出現上漲,其中就包括昆明。二手房監測的60個城市中,有44個城市價格指數環比上漲,昆明也在上漲城市當中。


(四)商業

1、新房成交價格:11月份新建商業用房成交均價環比下降24.53%,同比下降25.12%;

11月份,全市新建商業用房成交均價為18495/平方米,環比上月24505/平方米,環比下降24.53%,比去年同期的24700/平方米下降25.12%。


2、新房成交面積:11月份新建商業用房成交面積環比上漲133.89%,同比上漲55.71%;

11月份,全市新建商業用房成交面積為5.59萬平方米,全市新建商業用房成交面積環比上漲133.89%,全市新建商業用房成交面積同比上漲55.71%。同期全市新建商品房成交面積為81.36萬平方米,新建商業用房成交面積占其比重為6.87%。



(五)辦公

1、新房成交價格:11月份新建辦公樓成交均價環比上漲6.73%,同比下降16.62%;

11月份,全市新建辦公樓成交均價為9875/平方米,環比上月的9252/平方米上漲6.73%,比去年同期的11843/平方米下降16.62%。



2、新房成交面積:11月份新建辦公樓成交面積環比下降37.42%,同比上漲32.55%;

11月份,全市新建辦公樓成交面積為11.24萬平方米,新建辦公樓成交面積環比下降37.42%,同比上漲32.55%,同期全市新建商品房成交面積為81.36萬平方米,新建辦公樓成交面積占其比重為13.82%。


(六)房企銷售排行榜


11月份,從房企銷售面積、銷售金額來看,碧桂園、融創中國、中國恒大排名前三。從銷售金額來看,排名前三的樓盤分別為:昆明萬達城、恒大玖瓏灣、藍光德商天域。20191-11月,昆明房企銷售排行榜前三為:萬科、碧桂園、俊發集團,其中萬科以銷售金額798170.73萬元、銷售面積550818㎡占據榜首。



四、市場走勢分析

隨著房地產市場調控政策不斷深入,政策效果由中心城市向周邊三四線城市繼續深化,一二線城市以及特大城市周邊的三四線城市,樓市調控從嚴從緊,使得市場迅速降溫,量價齊跌;昆明雖出臺了局部限售政策,但調控相對寬松,市場環境利好,昆明公積金政策仍持續收緊,但繼續鼓勵首套購房需求。本月供應量穩步回升、成交量再次短暫性下滑,市場核心、熱點板塊可供售房源較少,從短期來看,購房者看好后市預期,房地產市場成交量將平穩回升,成交均價穩步小幅上揚。



免責聲明

本報告中的意見和內容僅供參考,并不構成對所述市場交易的出價或評估。我司及其雇員對使用本報告內容所引發的任何直接或間接損失概不負責。

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